Правильное оформление продажи квартиры. Продажа квартиры. Пример из личного опыта

Любая сделка с недвижимостью связана с серьезными рисками и большими суммами, поэтому так важно найти самый выгодный вариант продажи и провести оформление в строгом соответствии с законом, исключая нежелательные непредвиденные ситуации. Благодаря средствам массовой информации, граждане могут продать квартиру без посредников, не привлекая дополнительно профессиональных риэлторов.

Основные этапы продажи

Самый простой способ получить деньги за квартиру – обратиться в риэлторскую контору. Однако данный способ влечет за собой дополнительные затраты, связанные с оплатой труда риэлтора.

С целью экономии средств граждане могут самостоятельно провести процедуру продажи и провести ее с максимальной выгодой для себя.

Самостоятельную продажу следует проводить в следующем порядке:

Подготовить квартиру к показу покупателям.
Собрать требуемые для сделки документы и проверить их легитимность.
Определить стоимость реализации, в том числе, заказав независимую экспертизу.
Опубликовать информацию о продаже с помощью СМИ и рекламы.
После согласования условий сделки с конкретным покупателем оформить задаток и назначить дату сделки.
Провести сделку, передать квартиру и получить денежные средства от покупателя.

Следуя данной последовательности и пользуясь образцами сопутствующих заключению сделки документами, физическое лицо может продать квартиру на оптимальных условиях.

Предварительная подготовка

Подробное описание каждого этапа поможет в деле продажи. Прежде чем приступить, владельцу собственности необходимо определиться, какова цель продажи, собирается ли он быстро выручить средства, избавиться от собственности, извлечь максимальную прибыль, переехать в другой регион или другую квартиру в том же регионе.

Учет целей продажи позволит правильно назначить цену реализации и скорректировать свои действия, исходя из конечных намерений продавца.

Определение целей

Очень многое зависит от установления причины продажи: допустимый период продаж, способы расчета, уровень задатка, ориентировочные даты окончательной сделки.

К наиболее частым причинам продажи относят:

Расширение жилплощади.
Съезд и объединение собственности.
Неотложная нужда в средствах (обучение, медицина и т.д.)
Совершение дорогостоящих покупок.
Вложение средств в бизнес.
Переезд в другой город, область, страну.
Выбор частного дома местом жительства.
Иные инвестиции.

В некоторых случаях продажа будет срочной, что скажется на величине вырученных средств. Если продажа связана с извлечением выгоды, а деньги не требуются в ближайшее время, квартира может продаваться в течение длительного периода, вплоть до нескольких лет.

Вопрос привлечения риэлтора к продаже

Желание самостоятельно продать квартиру зачастую связано с намерениями сократить расходы по будущей сделке. Обходясь без посторонней помощи, владелец квартиры может сэкономить до 5 процентов от общей суммы сделки. Так как в большинстве случаев недвижимость стоит большие суммы, то и выплата риэлтору может составить более сотни тысяч рублей. Не каждый собственник готов на такие расходы, поэтому решает заняться вопросом продажи самостоятельно.

В своем намерении обойтись без помощи профессионалов, многие хозяева недооценивают сложность процедуры и юридические особенности оформления, что может привести к гораздо более внушительным потерям, вплоть до обмана и мошенничества со стороны покупателя. Поэтому так важно выяснить все тонкости процесса согласования цены и условий сделки, а также подписания бумаг, сопутствующих сделки задолго до начала продаж.

Предпродажная подготовка объекта

Важной составляющей удачной продажи является создание положительного впечатления при осмотре квартиры. В капитальном ремонте нет необходимости, но простейшие мероприятия, улучшающие облик квартиры сделать нужно:

Устранение неприятных запахов, основательное проветривание помещения от специфического запаха, свойственного жилой квартире.
Зрительно увеличить площадь квартиры поможет освобождение комнат от излишней мебели.
Создание уютной атмосферы, настраивающей на позитив. Добиться расположения покупателя помогут такие мелочи, как аромат свежезаваренного чая, кофе, сдобы и т.д.
Уборка лестничных клеток и пролетов. Перед приходом покупателей нужно проследить, чтобы подъезд был убран.
Для показа следует выбирать время, когда дом и квартира освещается наиболее выгодно.
Активизация продаж ежегодно происходит с наступлением осени, когда люди возвращаются из отпусков. Этот факт необходимо учитывать, планируя быстрые продажи.

Сбор документов

Помимо благоприятного впечатления от квартиры, необходимо заранее подготовить основные документы на собственность, доказывающие, что для заключения сделки есть все законные основания и хозяин имеет серьезные намерения продать.

Необходимые документы:

Правоустанавливающие документы, документальное основание владения продавцом жилой квартирой.
Техпаспорт из БТИ со сведениями о характеристиках объекта.
Кадастровый паспорт с внутренним планом объекта и сведениями о перепланировках.
Справка из ЕГРП.
Документ, устанавливающий число прописанных граждан.
Справка об уплате ЖКХ.
Если продавец находится в браке – согласие второй половины на продажу либо брачный контракт.
При наличии несовершеннолетних владельцев сделку согласовывают с органами опеки.

Покупатель должен быть уверен в чистоте сделки и в том, что покупка данной квартиры будет выгодна.

Поиск покупателя и назначение верной цены

Чтобы продать квартиру, необходимо установить верный уровень цены. Если стоимость жилья будет значительно выше цены схожих объектов в том же районе, продажа вряд ли состоится. Цена должна быть рыночной, т.е. соответствовать ожиданиям покупателей на текущий момент в текущих обстоятельствах.

Факторы, влияющие на стоимость

Прежде чем разместить объявление, продавец должен оценить ситуацию на рынке недвижимости с учетом следующих показателей:

Район места расположения собственности (центр, окраина, промышленная зона, криминогенная территория).
Транспортная доступность и близость до различных районов города.
Наличие социальной инфраструктуры и уровень предоставляемого сервиса.
Тип дома, этажность, расположение квартиры в доме (угловая/неугловая, крайние этажи).
Наличие лифта.
Состояние придомовой территории и подъезда.
Вид из окна.

На конечную стоимость может повлиять история ее владения предыдущими хозяевами, качество ремонта внутри, раздельные/совмещенные санузлы, изоляция комнат, метраж кухни и коридора, наличие лоджии/балкона/подсобных помещений, высота потолков.

Следует учитывать, что, если покупатель усомнится в намерениях продавца в ближайшем времени избавиться от недвижимости, а также при отсутствии надлежаще подготовленных документов, от сделки он, скорее всего, откажется.

Размещение объявлений

Следующим этапом приступают к публикации объявления или рекламы с целью донести до нужной категории людей информацию. Существует масса интернет-ресурсов, на которых без труда могут быть размещены объявления и фотографии квартиры. Однако первостепенное значение имеют наиболее популярные сайты, привлекающие максимальное количество посетителей, намеренных купить недвижимость.

В настоящее время популярностью пользуются порталы федерального значения типа Avito, Domofond и др. Однако не стоит недооценивать роль местных информационных источников, ведь продажа ориентирована на покупателей, интересующихся покупкой в конкретном регионе.

Помимо интернет-источников, можно подать объявление по радио, в местные газеты, разместить на информационных стендах, оповестить о старте продаж основные риэлторские конторы. Не следует бояться оповещать риэлторов – возможно, у них уже имеются покупатели, готовые купить квартиру на заявленных хозяином условиях, при этом, владелец собственности не заключает дополнительных договоров на оказание риэлторских услуг.

В последнее время активно используется такой ресурс, как социальные сети – информация распространяется через выставление объявления со своего аккаунта.

Отдельное внимание уделяют виду помещений, представленных на фотографиях рядом с объявлением, а также тексту самого объявления: необходимо указывать достоверную и четкую информацию, не забывая использовать прилагательные, характеризующие объект с выгодной стороны.

Оформление задатка и подготовка к сделке

После того, как найден будущий собственник и оговорены условия покупки, необходимо зафиксировать их документально, подписав предварительного договор о продаже с задатком. Задаток позволит обеим сторонам быть уверенными в серьезности намерений и готовиться к предстоящей сделке: покупатель готовит средства, а продавец – последние документы, готовит квартиру, производит выписку всех зарегистрированных на площади лиц.

Задаток гарантирует возврат средств покупателю в двойном размере, если продавец нашел покупателя по более дорогой цене. В случае отказа покупателя от сделки, задаток остается у продавца.

Последние приготовления к сделке

Подписание предварительного договора сопровождается назначением даты окончательного оформления документов и расчета между сторонами.

Со стороны продавца принимаются меры по ликвидации задолженностей по ЖКХ, берутся свежие выписки из домовой книги, а покупатель приступает к подготовке нужной суммы.

Проведение сделки

В назначенный день продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи. Один экземпляр остается у продавца, второй – у покупателя, а третий передается в Росреестр вместе с остальными документами на недвижимость.

После того, как стороны поставили подписи в договоре, а покупатель передал оставшуюся сумму за квартиру, продавец пишет расписку в получении и гарантирует освобождение квартиры к определенному сроку.

При внесении изменений в сведения о владельце собственности в Росреестре должна быть уплачена государственная пошлина. Чаще всего, затраты несет покупатель собственности.

На видео о продаже квартиры

Процесс продажи квартиры достаточно длительный и требует подготовки как самого помещения, так и документов. Если продажа осуществляется самостоятельно, следует составлять все договора и расписки в строгом соответствии с действующими образцами документов, а перед подписанием тщательно перепроверить внесенные сведения, чтобы избежать проблем с регистрацией собственности и успешно завершить сделку.

В вопросе продажи квартиры понятия «быстро» и «выгодно» оказываются в конфликтации. Сроки реализации имущества во многом зависят от состояния недвижимости. Чтобы быстро продать квартиру, нужно составить правильно объявление и установить справедливую цену.

11 советов риэлтора, чтобы быстро и выгодно продать квартиру или дом

1. Первым делом нужно определить цель реализации имущества. Одно дело, если речь идет о переезде в более просторную квартиру или за город. Тогда можно установить желаемую цену за недвижимость и подождать несколько месяцев, пока не появится покупатель. И совершенно другое дело, если деньги нужны срочно для оплаты образования, лечения или инвестирования. Если сроки реализации поджимают, то цену придется установить ниже рыночной.2. В объявлении следует сразу прописать недостатки объекта. Например, если в квартире сидячая ванна, то утаивать это не стоит. Иначе потенциальные покупатели, разочаровавшись, будут негативно воспринимать объект в целом.3. Также нельзя умалчивать о состоянии подъезда. Потенциальный клиент должен знать, что его ждет непрезентабельный подъезд, иначе он уже с порога начнет испытывать дискомфорт. Если есть возможность, попросите уборщицу привести подъезд в порядок.4. Перед тем, как выставлять квартиру на продажу, стоит вывезти из нее старую мебель. Конечно, не все люди обладают абстрактным мышлением и могут представить будущий дизайн, но заставленное помещение визуально кажется меньшим. Поэтому от «стенок» и шкафов лучше избавиться.5. Чистая, убранная квартира по статистике продается быстрее. Тщательно вымытые окна, натертые до блеска кафель и краны только дополняют общую картину.6. Не стоит недооценивать психологическое воздействие. Перед приходом покупателя следует создать в квартире уютную атмосферу. Можно заварить свежемолотый кофе или ароматный чай. Помещение наполнится умиротворяющими запахами, а у клиента поднимется настроение.7. Следует заранее выбрать подходящее время суток для показа помещения. Если квартира находится не на солнечной стороне или вид из окна не презентабельный, то лучше приглашать покупателей в полдень.8. Желательно выставлять объявление о продаже имущества в разгар сезона, то есть с 15 сентября. Этот фактор не действует на элитную недвижимость. 9. Юридические вопросы следует решить заранее. На момент подачи объявления в квартире не должны числиться зарегистрированные жильцы. Проблемы с наследниками и несовершеннолетними детьми только осложняют проведение сделки. Если в помещении проводилась перепланировка, то ее нужно оформить законно.10. Вся документация на имущество должна быть подготовлена заранее.11. Все денежные вопросы нужно прописать в предварительном договоре: точную сумму сделки, задаток и сроки полной оплаты стоимости квартиры покупателем.

Как правильно написать объявление о продаже недвижимости

Грамотно составленный текст может значительно ускорить процесс реализации. Далее представлены несколько советов по его оформлению.

Структура включает в себя заголовок, основной текст и концовку.Заголовок должен быть кратким, понятным и интригующим. На объявление под названием «О! Вот это цена!» быстрее обратят внимание, чем на «Срочно!!! Нельзя пройти мимо».Основной текст должен содержать максимум информации. Покупатель должен понимать что, где и по какой цене продается, а также к кому (собственнику или риелтору) и когда можно обращаться с вопросами.Текст нужно разделить на абзацы и каждый начинать с тематического подзаголовка: квартира, адрес, ремонт, планировка, цена.Вся информация должна подаваться четко и конкретно. Поэтому вместо фразы «хорошая транспортная развязка», следует написать «10 минут до ст. м. «Спортивная».У периодических издании и интернет-ресурсов разные требования к длине объявления. Следует подготовить минимум три варианта: короткое (на пару строк), среднее (до 500 символов) и большое (около 1500 символов).Концовка состоит из двух частей. Первая – это призыв к действию. Например, «Встречайте Новый Год в НОВОЙ квартире». Вторая – контактная информация продавца и времени для совершения звонков.

Примеры объявлений о продаже квартиры

1. Шаблоны объявлений с отрывными листочками в word

Схемы, которые используют мошенники

Все популярные схемы «развода» уже хорошо известны. Тем ни менее, доверчивые граждане попадаются на уловки мошенников. Рассмотрим детальнее самые распространение схемы и варианты решения проблемы.Схема 1. Отчуждение имущества по договору купли-продажиЗлоумышленники заключают договора с пенсионерами, людьми с наркотической, алкогольной зависимостью, которые не могут нести ответственность за совершенные действия. Такие объекты проводят через несколько сделок купли-продажи с минимальной маржой, а потом предлагают реальному покупателю. Если выяснится, что первоначального собственника принудили к заключению сделки, то последующие договора будут признаны недействительными.Как быть? Покупателя должны насторожить короткие сроки (менее года) между сделками и большой дисконт.Схема 2. Сокрытие наследниковСделки с наследуемыми квартирами являются самыми рискованными. Первая проблема – это, как и в предыдущем случае, совершение сделки с психологически невменяемым человеком. Вторая проблема – это появление родственников, которых «обделили» при наследовании, например, незаконнорожденный ребенок.По закону наследник должен в течение полугода вступить в свои права и оформить долю нотариально. Но он может и фактически вступить в наследство, воспользовавшись наследуемой массой. Для этого достаточно сделать ремонт в квартире или использовать какую-то из вещей покойного. Тогда в судебном порядке по истечению полугода он сможет оспорить сделку.Как быть? Вызвать подозрения должно завещание, оформленное на близких родственников или посторонних граждан. Наследники первой очереди и так вступят в свои права по закону. За сделками с посторонними лицами может скрываться принуждение к подписанию завещания.Схема 3. Сделки по доверенностиНа момент продажи квартиры собственник может находиться за границей. В таком случае для заключения сделки он должен составить доверенность на риелтора. Однако мошенники могут использовать отозванные документы или доверенности на умерших лиц.Как быть? На момент подписания и регистрации договора нужно обязательно видеть собственника.Во всех описанных схемах есть одна общая черта – низкая цена на недвижимость. Конечно, продавец может снизить цену, но демпинг более 20% от рыночной стоимости должен насторожить потенциального покупателя.

Продажа квартиры через риэлтора - что надо знать

Подача объекта на рынок – это важны этап в заключении сделки. Ведь нужно, чтобы о недвижимости узнало как можно больше потенциальных покупателей. Выполнение этой задачи лучше доверить профессиональному риелтору. Он выступает посредником между продавцом и покупателем. В частности, покупателю риелтор помогает оформить договор купли-продажи, получить экспертную оценку, справку о количестве зарегистрированных лиц, если нужно, поможет «выписать» членов семьи с жилплощади.Нужно помнить, что риелтор работает только на себя, поэтому он заинтересован в заключении сделки на любых условиях. Даже если они не приемлемы для клиента.Риелтор не всегда имеет в наличии нужный клиенту объект. Ему приходится показывать все подряд объекты потому что, соответствующих по требованиям клиента квартир просто нет в продаже. Или другой вариант, клиенту специально показывают один нужный объект и еще пару не подходящих. Такая тактика вызывает доверие и акцентирует внимание на нужном риелтору объекте.В процессе переговоров продавца и покупателя держат на дистанции. Прямой контакт осуществляется только на сделке. Поэтому посредники не допускают ее переноса. В 90% случаях это заканчивается отказом от услуг.Через риелтора можно воспользоваться услугами смежных специалистов. Однако клиенту придется заплатить на 30% дороже рыночной стоимости таких услуг. Поэтому нотариуса и оценщика лучше выбирать самостоятельно.

Порядок действий при продаже жилья самостоятельно без риэлтора

Шаг 1. Сформировать справедливую цену на квартиру

Необязательно пользоваться услугами посредников. Продавцы могут самостоятельно подготовить и выставить объект на продажу.На стоимость имущества влияет масса факторов: от количества комнат и площади помещения до района расположения и инфраструктуры. Чтобы установить справедливую цену, нужно проанализировать цены на аналогичные квартиры в регионе.При этом нужно учитывать такие нюансы:

Самым большим спросом на рынке пользуются изолированные однокомнатные квартиры.Кухни площадью менее 7 кв.м. считаются устаревшими и понижают спрос на жилье.Квартиры, расположенные на первом и последнем этаже, стоят на 10% дешевле.Жилье в кирпичном доме ценится выше, чем в каменном или панельном.Наличие застекленного балкона является основанием для поднятия цены на 5%. А вот косметический ремонт в домах старой постройки (более 20 лет) может только ускорить продажу, но не увеличить стоимость.Если квартира расположена в ухоженном дворе на закрытой территории, рядом со спортплощадкой и парковкой, то шансы ее быстрой реализации только увеличиваются. По статистике объект, на который установлена справедливая цена, продается за 2-3 недели.

Шаг 2. Подготовить и опубликовать объявление

Кроме публикации объявления на интернет-ресурсах, не лишним будет также проиформировать своих близких, коллег и родственников. Возможно, у них есть знакомые, которые ищут жилье для покупки.

Шаг 3. Подготовиться к переговорам

Основная задача продавца – быстрее заключить договор и получить деньги, а покупателя – снизить цену и как можно скорее въехать в новую квартиру. На этапе переговоров можно обсудить все нюансы. Например, если клиент просит скидку можно в качестве встречного предложения оставить какую-то мебель или технику и попросить полный расчет в течение трех дней.

Шаг 4. Заключение предварительного договора

Покупатель вносит аванс (2-3% от стоимости) в качестве гарантии совершения сделки. Продавец обязуется реализовать имущество по указанной цене и в определенный срок. Если покупатель откажется от сделки, то внесенные им деньги не возвращаются. Если продавец откажется от сделки, то он обязан будет вернуть средства. Это плата за моральную компенсацию.

Шаг 5. Окончательный расчет

После подписания предварительного соглашения можно собирать справки об отсутствии задолженности. Эти документы, а также свидетельство о госрегистрации квартиры, домовая книга, договор задатка потребуется для оформления договора купли-продажи. Он составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон сделки, а третий передается в регистрирующий орган. Сначала стороны подписывают договор, затем продавец отдает расписку о получении средств в счет продажи квартиры после чего документы передаются на регистрацию права собственности.

На фоне инфляции реальные доходы граждан снижаются, покупательная способность падает, а предложения на рынке только увеличиваются. Отдельные покупатели диктуют свои условия, поэтому продавцы вынуждены снижать стоимость на 10-15%. Но и в кризисный период реально продать квартиру за хорошие деньги.Чтобы в кризисный период быстро продать квартиру, нужно установить цену хотя бы на 5% ниже рыночной. Можно воспользоваться услугами риелторов для оценки стоимости или самим проанализировать аналогичные объекты на рынке.Объявление должно быть составлено качественно и опубликовано во всех возможных источниках. Чтобы еще быстрее привлечь покупателей, стоит повесить рекламный банер прямо на балконе.Во время презентации следует акцентировать внимание на достоинствах объекта: недавнем ремонте, наличии стоянки, детского садика, тихого двора и т. д.В самом крайнем случае можно воспользоваться услугой срочного выкупа. Риелтор приобретает недвижимость за свой счет для дальнейшей перепродажи. Стоимость сделки будет на 20% ниже рыночной.

Как грамотно составить и подготовить документацию

Самая распространенная ошибка продавцов – сбор документов на недвижимость непосредственно перед подписанием договора. Для быстрой реализации имущества документы должны быть собраны перед подачей объявления.Для продажи имущества нужно подготовить:

Паспорта всех сособственников.Свидетельство о госрегистрации объекта.Документы, подтверждающие права продавца на имущество (договор дарения, приватизации, решение суда).Технический паспорт.Выписку из домовой книги.Документы о семейном статусе и согласии всех собственников на проведение сделки.Отчет о рыночной стоимости (для ипотечных объектов).Справка ЖКХ об отсутствии задолженности (оформляется самой последней).

Как выставить на продажу квартиру без ремонта (убитую)

Наличие ремонта не является основанием для поднятия цены на недвижимость. Он только ускоряет процесс ее реализации. Большинство покупателей переделывают объект под себя. Наличие капремонта для них цену не изменит. Но и за квартиру, в которой обшарпанные обои, много получить не получится.Нужно исправить мелкие оплошности. Прибить плинтус, заклеить уголки обоев, зашпаклевать треснувшую побелку, вымыть окна и плафоны, убрать посторонние запах из квартиры. Перед приходом покупателя нужно провести тщательную уборку. Желательно обзор осуществлять при ярком освещении, чтобы помещение казалось привлекательным. Мебели в помещении должно быть минимум. Летом комнату следует проверить, чтобы не было духоты, а зимой можно повесить теплые, махровые накидки.Плиточные швы в ванной и на кухне следует тщательно вымыть, старую сантехнику покрасить, а новую – натереть до блеска. Краны, смесители и сливы не должны протекать. Если есть необходимость, замените прокладки и почистите сток. Это не ремонт, а обеспечение функциональности помещения.Если соблюдать эти несложные правила, то можно продать квартиру быстро и по выгодной цене даже без ремонта.

Что нужно для покупки квартиры? На что обратить внимание в первую очередь? Как правильно оформить сделку? Полные ответы с учетом последних законодательных изменений вы найдете в этой статье.

Покупка квартиры - важный шаг, связанный с большими материальными затратами и правовыми рисками. Многие граждане самостоятельно занимаются поиском подходящего жилья и оформлением соответствующих документов, экономя на услугах риэлтора или юриста. Некоторые обращаются в агентства недвижимости, специалисты которых берут процедуру покупки на себя. В этом случае процесс покупки квартиры значительно ускоряется, поскольку чистота квартиры проверяется опытными юристами, но при оплате определенного процента с совершаемой сделки. Какой вариант выбрать, каждый решает для себя самостоятельно.

С чего начать покупку квартиры?

Покупка квартиры начинается с осмотра вариантов, которые подбираются самостоятельно или с помощью риэлтора. Перед этим следует с основными характеристиками жилого помещения, такими как, количество комнат, этаж, район, транспортная доступность и развитая инфраструктура. Согласитесь, отсутствие в районе детского сада или школы, не совсем удобно для семей с детьми. В этом случае лучше отказаться от выгодного предложения и перейти к рассмотрению другой квартиры.

Помните, подходящая квартира всегда найдется, поскольку предложение на рынке всегда превышает существующий спрос. Безусловно, понадобится время.

Добросовестный продавец - ключевая фигура при осуществлении грамотной юридической сделки

Ознакомившись с квартирой, нужно назначить встречу с ее хозяином. При этом следует иметь виду, что в соответствии со статьей № 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, признанные недееспособными, не могут самостоятельно заключать сделки. Такой договор можно оспорить течение трех лет. Чаще всего над такими гражданами оформляется опека, поэтому возникшие подозрения легко проверить в отделе опеки и попечительства по месту их жительства.

Также следует избегать оформления договоров с лицами, стоящими на учете в наркологических или психоневрологических диспансерах. Согласно п. 2 статьи № 181 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть расторгнута в течение года с момента ее заключения в связи с тем, что владелец не способен понимать значение своих действий.

В случае, если продавец продает квартиру на основании доверенности от хозяина квартиры, стоит настоять на знакомстве с ним. Известны многочисленные случаи, когда недвижимость продавалась по поддельной доверенности и сделка впоследствии оспаривалась ее владельцами.

Какой документы нужны для подписания договора купли-продажи?

Для совершения сделки требуются документы:

копии и подлинники паспортов;
выписка из домовой книги;
свидетельство о праве собственности на квартиру;
экспликация;
справка по форме 11-а;
поэтажный план;
разрешение органов опеки при наличии у продавца несовершеннолетних детей;
разрешение супруга или совладельца на совершение продажи, заверенное у нотариуса.

Полный список документов зависит от конкретной ситуации. По их перечню лучше всего проконсультироваться у юриста, специализирующегося в области недвижимости.

Процесс покупки квартиры

Если подходящий вариант для покупки найден, и решение принято, следует предпринять следующие действия:

Проверить квартиру на юридическую чистоту.
В первую очередь, нужно ознакомиться с правоустанавливающими документами на приобретаемую квартиру, чтобы в дальнейшем не возникли сложности с оформлением на нее права собственности. В частности, сделка может быть признана недействительной в случае, если продавец не является собственником жилья или недвижимость находится под обременением. Поэтому продавец в обязательном порядке должен продемонстрировать подлинник паспорта, информация в котором должна полностью соответствовать внесенным в документы данным о собственнике квартиры.
Не знаете свои права?

В настоящий момент проверить документы можно самостоятельно в ЕГРП, где любой желающий может взять выписку на квартиру и убедиться в том, что на нее не наложен арест или обременение. В такой выписке отсутствует личная информация о владельце: имя, паспортные данные, но содержится:
- описание квартиры;
- сведения о существующих притязаниях;
- ограничение права собственности;
- заявленные исковые требования
Ее можно заказать, не выходя из дома, на официальном сайте Росреестра или в территориальном органе ЕГРП. Правда, выписку выдадут только в том случае, если квартира была зарегистрирована в реестре после 31.01.1998 года. В противном случае, информация о недвижимом объекте в ЕГРП не содержится и документом, подтверждающим право собственности на квартиру, может стать договор купли-продажи, свидетельство на наследство и др.

Кроме этого, стоит посмотреть технический план квартиры, составленный БТИ или кадастровым инженером, на наличие незаконной перепланировки. Данная процедура, проведенная без соответствующего разрешения и не зафиксированная в техплане, принесет массу неприятностей новому владельцу недвижимости при оформлении на нее права собственности.
Изучить домовую книгу на наличие несовершеннолетних детей, родственников, осужденных и ушедших в армию.
Информация обо всех жильцах квартиры содержится в домовой книге. С ее помощью легко выяснить, кто был прописан на жилплощади и куда выбыл. правда, здесь стоит учесть такой факт - граждане, проходящие военную службу или находящиеся в местах лишения свободы, могут по возвращении претендовать на недвижимость.

Несовершеннолетние дети - еще одна категория, права которых могут быть ущемлены в процессе продажи квартиры. Судебные иски по этому поводу подаются последнему владельцу недвижимости. Поэтому у продавца, имеющего несовершеннолетних детей, нужно попросить разрешение от отдела опеки на продажу жилого помещения.

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, продавец должен известить остальных владельцев о своем намерении с указанием стоимости и условий сделки. Иначе любой сособственник вправе требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на него, так как он обладает преимущественными правами покупки доли.

На основании нового жилищного кодекса разрешается продавать квартиру с прописанными на ее площади гражданами. Если в выбранной квартире наблюдается такой факт, лучше не заключать сделку, поскольку это может привести к сложностям. В частности, после подписания документов, выписка третьих лиц без их согласия осуществляется в судебном порядке.
Заключение договора купли-продажи.
После проверки юридической чистоты квартиры можно переходить к заключению договора купли-продажи. Здесь стоит обратить внимание на несколько нюансов:
1. Срок освобождения жилищной площади. Право собственности на квартиру возникает после госрегистрации, но, к сожалению, не всегда получается сразу в нее въехать. Целесообразней предусмотреть специальный пункт, где будет указана дата освобождения продавцом жилого помещения. В ином случае, следует установить ежедневную пеню за просрочку и контролировать процесс освобождения недвижимости.
2. Оплата квартиры. Лучше всего не передавать деньги из рук в руки, а воспользоваться услугами банка, перевести средства на счет продавца или положить их в банковскую ячейку. Ключ от нее передается после подписания договора о продаже .
Договор можно заключить в письменном виде, как с участием нотариуса, так и без него. Хотя нотариус отвечает своим имуществом за чистоту сделки.
Регистрация права собственности на квартиру в ЕГРП.

Оформление приобретенной квартиры в собственность проводится в территориальном органе Росреестра. Для этого следует написать заявление и приложить к нему копию паспорта, договор купли-продажи, технический план квартиры и копию квитанции об уплате госпошлины.

Стоит отметить такую деталь - при выявлении в процессе эксплуатации недвижимости недостатков, на устранение которых требуется большие материальные и временные затраты, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи. Он может требовать возврата денежных средств, выплаченных за квартиру, в порядке судебного производства.

Знать, как выгодно продать квартиру, необходимо всем собственникам, желающим провести процедуру без лишних нервов. На первый взгляд кажется, что никаких сложностей возникнуть не должно. Но на практике продажа затягивается на многие месяцы. Как избежать таких задержек?

Действовать самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту

Если стоит задача найти покупателя и заключить сделку как можно быстрее – однозначно есть смысл обратиться к профессиональному риелтору, который возьмет все хлопоты на себя. Если же срочность ни к чему, разобраться во всех нюансах можно своими силами.

В любом случае необходимо трезво оценить все плюсы и минусы обоих вариантов:

Параметр	Самостоятельная продажа	Помощь агентства
Дополнительные расходы в процессе	Нет	В среднем от 2 до 5% от стоимости сделки необходимо заплатить за услуги риелтора
Точность оценки рыночной стоимости объекта	Ориентироваться приходится только на объявления о продаже аналогичных объектов	В учет берется масса факторов, включая ситуацию на рынке
Временные затраты	Как правило от нескольких месяцев	Обычно опытный риелтор находит покупателей быстро
Юридические риски	Все приходится проверять самому, есть вероятность попасть на мошенника	За юридической чистотой следит специалист

Если все же придется обращаться в агентство, важно выбирать надежную компанию с хорошей репутацией. Или же процедуру можно пройти от начала до конца, воспользовавшись пошаговой инструкцией самостоятельной и выгодной продажи квартиры без посредников, описанной ниже.

Подготовительный этап: постановка цели

Прямо от этого будет зависеть дальнейший план действий. Причин продажи имущества может быть несколько и все они тоже влияют на итоговую стоимость объекта, форму оплаты и сроки продажи:

Цель – купить более просторную квартиру, расшириться;
Смена места жительства, переезд в другой регион;
Продажа с целью покупки квартиры поменьше и использования денег на насущные потребности;
Желание собственника пожить вдали от городской суеты, купив частный дом;
Острая потребность в получении крупной суммы наличных;
Желание инвестировать средства в бизнес.

Поставленная цель прямо оказывает влияние на сроки. А также есть прямая связь между срочностью и стоимостью квартиры – обычно в таком случае цену выставляют чуть ниже, чтобы побыстрее привлечь потенциального покупателя. Дальше пошаговая инструкция, как продать квартиру быстро и выгодно включает в себя несколько последовательных этапов, придерживаясь которых ваша сделка пройдет гладко.

Следующий этап – оценка квартиры для формирования адекватной стоимости

Оценка жилплощади крайне важна, в противном случае можно либо продешевить, либо искать покупателя годами. На рыночную стоимость недвижимости оказывает влияние масса факторов:

Количество комнат. Как показывает практика, чаще всего покупают простые однокомнатные, реже – четырехкомнатные;
Метраж . Здесь все просто, большая площадь – большая цена;
Планировка . Удобство расположения комнат тоже важно. Большим спросом пользуются квартиры «распашонки», в которых комнаты расположены в разных сторонах друг от друга. Смежные комнаты с одним входом в этом плане проигрывают;
Большая кухня. Оптимальной считается площадь от 10 м² и больше;
Наличие лоджии или балкона. В среднем увеличить стоимость квартиры до 5% от суммы может хороший, застекленный балкон или лоджия. Сам по себе балкон со старыми, гнилыми рамами и почерневшими от старости стеклами не является весомым аргументом;
Санузел . Стоимость квартир с раздельным всегда выше;
Тип отопления. Даже невзирая на более высокую стоимость, покупатели чаще отдают предпочтение недвижимости с автономным отоплением;
Ремонт . Не последний момент, от которого прямо зависит конечная цена объекта. Качественный, свежий ремонт повышает стоимость до 10%. Но нужно понимать, что в старой хрущевке даже качественный ремонт не поможет продать жилплощадь дороже. Максимум, на что можно рассчитывать – покупатель найдется быстрее.

Также немаловажное значение имеет наличие в квартире установленных индивидуальных приборов учета использованной воды и электроэнергии. На наличие счетчиков смотрят все серьёзно настроенные покупатели.

Следующий аспект – этажность . По статистике квартиры на первом и последнем этажах теряют до 10% стоимости, чего нельзя сказать про средние этажи. Поднять цену можно на квартиры, расположенные в центре города, в районе с отличной инфраструктурой и облагороженной придомовой территорией. Все эти факторы в совокупности привлекают покупателей, которые более охотно купят недвижимость в центре, с уютным двором и парковкой, поблизости от школы и больницы, а не в сомнительном районе на окраине.

На основании собранных данных пора сформировать цену собственной квартиры. Для начала изучите похожие объявления в газетах и в интернете, обратите внимание на недвижимость, имеющую похожие технические характеристики и расположенную в этом же районе. На основании пары таких вариантов сформируйте стоимость своей квартиры. Учтите, что любой покупатель попытается торговаться, поэтому к установленной стоимости лучше сразу накинуть пару тысяч, чтобы потом предоставить будущему владельцу скидку и все были довольны.

Грамотная реклама – ключ к быстрой продаже

Расклеить по вашему району и в городе рекламные объявления. Способ отнимает массу времени, сил и в эпоху развития интернета уже не приносит достаточной эффективности. Часто объявления срывают еще до того, как они попадаются на глаза покупателю. Поэтому лучше использовать такой метод в паре с другими;
Разместить объявления на интернет-площадках. Именно здесь можно найти максимум целевой аудитории при минимальных усилиях, поэтому на сегодня этот способ отличается наибольшей эффективностью;
Сообщить знакомым о своем намерении продать квартиру. Очень часто именно по сарафанному радио приходят потенциальные покупатели.

Не лишним будет добавить баннер «Продается» на окна квартиры и указать номер телефона. А вдруг окажется, что покупатель живет неподалеку, но не видел объявление в сети?

Как составить продающее объявление

Чтобы заинтересовать покупателя, объявление о продаже квартиры стоит сделать «живым» и эмоциональным. Недостаточно просто сухо изложить факты и технические характеристики – таких объявлений в сети сотни.

Обязательно включите в него такие данные:

Количество комнат и общую площадь, включая размеры кухни;
Планировку;
Этаж здания и его общую этажность, год постройки и какой тип дома (кирпич/панельный);
Какие отопление, есть ли счетчики. Указать примерную стоимость ежемесячных коммунальных услуг;
Смежный или раздельный санузел;
Есть ли балкон или лоджия, указать их общее состояние;
Наличие ремонта и как давно проводился последний;
В конце стоит добавить описание прилегающие территории (двора) и инфраструктуре района.

Обязательно в объявление нужно вставить не меньше 10 фотографий хорошего качества, показывающих все комнаты и кухню в выгодных ракурсах. В кадре не должны быть люди. Предварительно в помещении нужно провести уборку, выбросить советские ковры и старую мебель, если таковая имеется. Брать чужие фотографии для своего объявления – не лучшая идея.

Поищите какую-то «фишку», которая выгодно выделяет вашу квартиру. Это может быть тихий и уютный район, большая кухня или балкон, много места на парковке. Не забудьте указать об этой особенности при формировании объявления.

Подготовка документов для проведения сделки

В обязанности продавца входит подготовка таких документов для продажи квартиры:

Документы для подтверждения личности продавца. В этот список входит: паспорт гражданина РФ, военный билет, удостоверение офицера, свидетельство о рождении (если собственнику или одному из них не выполнилось 14 лет). Есть ещё один важный момент – собственнику возрастом от 14 до 18 лет дополнительно с свидетельством о рождении потребуется предоставить свой паспорт;
Согласие супруга или супруги на проведение сделки. Дело в том, что всё имущество, которое было приобретено после регистрации брака считается совместно нажитым, поэтому нужно согласие сторон. Если же квартира была куплена или подарена до регистрации, этот пункт пропускается;
Нотариально заверенные документы, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости. Это может быть договор о ренте, купли-продажи, наследовании, дарении и прочее. Если квартира была куплена после 2000 года, то дополнительно нужно прикрепить свидетельство о постановке на учет в Росреестр;
Выписка о предыдущих и действительных владельцах помещения из домовой книги. Важно учесть, что выписка действует всего 1 месяц с момента её оформления;
Техническая документация жилплощади из БТИ (кадастровый паспорт и план квартиры);
Для случаев, если в сделке фигурирует несовершеннолетний собственник, потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства на совершение сделки;
Одним из дополнительных документов может стать доверенность, которая должна быть перед этим нотариально заверенной;
Составленный договор на проведение сделки купли-продажи;
Справки из коммунальных предприятий о том, что нет просроченных платежей и задолженностей за продаваемым объектом;

Важно учесть, что для каждой ситуации может потребоваться предоставить дополнительные документы, поэтому рекомендуется проконсультироваться заранее со специалистом.

Подготовка квартиры к визитам покупателей и продаже

Перед приглашением потенциальных покупателей на осмотр дома необходимо привести его в приличный вид. Предпродажная подготовка состоит из таких этапов:

Уборка подъезда и осмотр придомовой территории. Раскиданный перед домом или прямо в подъезде мусор отпугнет даже самого серьёзно настроенного покупателя. Поэтому необходимо хотя бы немного навести порядок;
Уборка квартиры. Если в ней осталась видавшая виды советская мебель – от нее лучше избавиться. Ценности она не несет, а общее впечатление от квартиры может испортить. Хорошо помойте окна, двери и полы. Даже квартира без ремонта, но ухоженная и чистая выигрывает по сравнению с грязной, но с ремонтом;
Поработайте над изъянами. Протекающий кран в ванной лучше заменить – это не слишком дорого. Аналогично можно сделать простой косметический ремонт (переклеить обои) и постелить новый линолеум взамен вытершегося.

Сделайте ставку на положительные эмоции и добавьте немного уюта. На окна можно повесить шторы. Ароматизуйте воздух при помощи ароматических палочек или свежей домашней выпечки –

доказано, что приятные запахи подсознательно вызывают у человека доверие и способствуют расслаблению.

Темное помещение вгоняет в депрессию, что точно не сыграет вам на руку в процессе продажи квартиры. Вкрутите в люстру лампочки, повесьте светлый тюль и шторы. Вы удивитесь, но риелторы заметили, что даже входная дверь имеет значение для потенциального покупателя. Если денег на замену нет, сделайте хотя бы минимум: тщательно ее вымойте и покрасьте.

Попробуйте сделать покупателю подарок. Вам не нужен шкаф-купе? Предложите оставить его просто так, как бонус при покупке. Часто люди соглашаются на передачу бытовой техники с доплатой, если ее состояние хорошее. Логично, что при заключении сделки на пару миллионов нет смысла пытаться сэкономить пару тысяч. По этой же причине не стоит мелочиться при продаже, выкручивая в туалете лампочку и снимая дверные ручки. Все эти манипуляции направлены на одну цель – заинтересовать потенциального клиента сделать покупку и заключить предварительный договор купли-продажи.

Получение задатка и заключение предварительного договора купли-продажи

Такой договор дает продавцу и покупателю некие гарантии: действующий собственник уверен, что клиент не откажется от сделки, а покупатель знает, что понравившийся ему объект не будет продан другому человеку.

Вместе с подписанием документа происходит передача аванса (задатка) за квартиру, что необходимо зафиксировать в расписке. Соглашение о задатке и расписку следует оформлять документально в любом случае – оба документа имеют юридическую силу и позволяют защитить обе стороны от мошенничества. Образцы документов для заполнения можно скачать ниже.

Обычно задаток берут в размере 2-5% от суммы сделки. Если в итоге оказывается, что покупатель передумал покупать квартиру, задаток остается у продавца как своего рода компенсация за потраченное время. В то же время если продавец продаст жилую недвижимость третьей стороне, он обязан вернуть полученный задаток в двойном размере. Договор задатка не имеет утвержденной законом формы, поэтому составляется в произвольной форме. Обязательно наличие в нем следующих реквизитов: полная стоимость квартиры цифрами и прописью, описание ее технических особенностей (наличие мебели, ремонта и пр. имущества, которое продается вместе с квадратными метрами), а также полученная сумма задатка. Дальше стороны проставляют на документе подписи и указывается дата.

Предпоследний шаг – выписка из квартиры

Квартира продается «чистой», т.е. без прописанного там продавца и его родственников. Поэтому после получения задатка и подписания предварительного договора необходимо пойти в паспортный стол, где выписаться из квартиры.

Процесс крайне простой, сложности могут возникнуть лишь если в доме прописаны несовершеннолетние дети. В таком случае сперва потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства, которые не допустят, чтобы детей выписали «в никуда». Одновременно с этим уже можно начать освобождать квартиру от вещей, чтобы покупатель имел возможность въехать как можно быстрее.

Также обязательно требуется получить в ЖЭК справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Их и домовую книгу нужно показать покупателю перед окончательным расчетном и подписанием сделки купли-продажи.

Оформление договора купали-продажи: как составить документ

В оговоренный день стороны приходят к нотариусу, продавце берет с собой все требуемые документы, покупатель – деньги. Здесь они оформляют договор купли-продажи, которого требуется целых три экземпляра: по одному каждой стороне и один для регистрации в Росреестре.

Основные моменты, которые стоит отразить в документе:

Описание предмета сделки и его технических характеристик;
Стоимость прописью и цифрами во избежание недопонимания и подделок;
Указать, на основании какого именно документа у продавца недвижимости возникло право собственности;
Отдельно прописать, что объект не находится под арестом, в залоге и под любым другим обременением;
Указать реквизиты обоих сторон.

Дальше после подписания документа продавец получает на руки наличные и от руки оформляет расписку о передаче суммы. Как вариант – можно арендовать в банке ячейку, чтобы не рисковать зря и обезопасить всех участников. После этого новый собственник забирает ключи.

Часто для дополнительной перестраховки стороны подписывают акт приема-передачи помещения. Он пригодится на случай, если продается квартира с имуществом и мебелью, которую продавец обязуется оставить новому хозяину. Это не обязательное условие заключения сделки, можно обойтись и без него. Дальше новый собственник передает документы на регистрацию перехода права собственности. Здесь на протяжении недели будет готовиться новое свидетельство.

Избегайте распространенных ошибок

Нередко продавцы допускают ряд ошибок, что значительно тормозит процесс продажи недвижимости:

Оценка квартиры дана неверно. Случается, что хозяин выставил слишком завышенную стоимость. Это проводит к тому, что лишь малое количество потенциальных покупателей обращают на нее внимание, так что объявление висит годами. Или другая крайность – в попытке побыстрее заключить сделку стоимость занижается. Покупатели и вправду находятся быстро, вот только продавец не получил выгоду;
Квартира совсем не готова к продаже. Речь идет о бабушкиной мебели, отсутствии даже минимального ремонта и уборки в целом. Даже при соблазнительной стоимости вариант может отпугнуть многих желающих, поэтому не стоит пренебрегать подготовительными работами;
Продавец не сговорчив или попросту не умеет вести переговоры. Вот и покупатель уже заинтересован в заключении сделки, но пытается несколько сбить цену – а продавец упрямо стоит на своем и даже не пытается предложить альтернативу. Лучше заранее продумать ответы на возможные вопросы и «работу с возражениями», чтобы переговоры шли проще;
Непорядок с документами. В лучшем случае из-за нехватки некоторых документов процесс купли-продажи будет приостановлен. В худшем в документах могут найтись ошибки, из-за которых сделку могут отменить или признать недействительной. Поэтому так важно воспользоваться помощью опытного юриста, который сможет найти и помочь устранить ошибки.

Итоги

Процесс продажи своей квартиры без привлечения риелтора из агентства сложный и отнимает довольно много сил. Но при грамотном подходе к организации «бумажных» вопросов никаких проблем возникнуть не должно. Зато и покупатель, и продавец получают возможность сэкономить до 10% от стоимости предмета сделки.

Главное помнить о самых распространенных ошибках и не допускать их:

Правильно оценивайте квартиру с учетом ситуации на рынке недвижимости;
Не поленитесь подготовить квартиру к сделке. Не нужно делать дорогостоящий ремонт, но покрасить двери и потолок – не лишнее;
Будьте доброжелательны с покупателями, позаботьтесь, чтобы на просмотре квартиры были только вы и покупатель;
Заранее подготовьте документы, чтобы сразу можно было заключить сделку.

(11 оценок, среднее: 5,00 из 5)